پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک ومستغلات در ایران و جهان (بخش اول )

سرمایه گذاری در ایران و جهان روز بروز پیچیده تر می شود و قوانین مدام در حال تغییر است که پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک ایران وجهان در این مقاله موجود می باشد.

امنیت سرمایه گذاری و سود موجود در آن عموماً رو به کاهش است . البته برای افراد آماتور و بی تجربه و ریسک کنندگان بی محابا . در اینجا با توجه به تحقیقات ، مطالعات و تجربیاتم در این خصوص پنجاه نکته را درباره سرمایه گذاری موفق در املاک ومستغلات در ایران ودیگر کشورهای دیگر در دو بخش ارائه می شود . با این امید که کمکی مؤثر برای تصمیم گیری باشد .

نکته اول ؛ مهم ترین و مؤثرترین و پایدارترین سرمایه گذاری در طول  زندگی بشر ، آموزش و یادگیری است  ! این سرمایه گذاری اصولی در هنگام بروز خطر و بحران های مالی واقتصادی در سطح کشور و جهان به کمک شما می شتابد !

نکته دوم ؛  دومین سرمایه گذاری حرفه ای در طول زندگی ، سرمایه گذاری در املاک ومستغلات در تمام کشورهای جهان است  . بشرطی که حرفه ای ، علمی ومبتنی بر شناخت وتخصص باشد !

نکته سوم ؛ برای به روز ماندن وکسب تجربیات جدید در حوزه سرمایه گذاری املاک باید پیوسته به مطالعه وتحقیق بپردازید و در سمینارها وهمایش ها ونمایشگاه های داخلی وخارجی  شرکت کنید !

نکته چهارم ؛ برای تسریع در پیشرفت و رفتار حرفه ای در حوزه سرمایه گذاری املاک و مستغلات از تجارب ودانش افراد خبره وشرکت ها ومؤسسات تخصصی مشاوره ای کمک بگیرید !

نکته پنجم ؛ باید رفتار مشتریان ومصرف کنندگان را در حوزه املاک ومستغلات در دوران رکود و بحران و رونق بشناسید و برآن اساس برنامه ریزی نمایید!

نکته ششم ؛ شما هرگز در امر سرمایه گذاری املاک ومستغلات موفق نخواهید شد اگر که موج های بازار مسکن در ایران را نشناسید ویا قادر به مدیریت این موج ها نباشید !

نکته هفتم ؛ رفتار های سنتی و باورهای نادرست خود را در حوزه سرمایه گذاری املاک ومستغلات دور بریزید!

نکته هشتم ؛ به محض بروز شایعه افت قیمت املاک و مستغلات  از طریق رسانه های صوتی وتصویری ، رسانه های مکتوبی ، انجمن ها وتشکل های سرمایه گذاری و … درحوزه سرمایه گذاری املاک ومستغلات مطمئن باشید که زمان خرید فرا رسیده است .

درکشورما این نهادها و رسانه ها تعمداً چنین امواجی را تعمدا شایعه و پخش می کنند ویا حسابی به این امواج دامن می زنند  تا ملک های مورد نظرشان بخرند و در زمان مناسب با بهترین قیمت به بازار عرضه دارند!

نکته نهم ؛ مدیریت سرمایه گذاری در بازار املاک ومستغلات را بیاموزید .مثلا در زمانی که بازار ملک به مرحله رکود رسیده ، عرضه فروش را محدود وحتی بخش فروش را تعطیل کنید .

دراین صورت شما نیازمند فرد حرفه ای هستید برای دریافت وام های کم سود و مطلوب تحت عنوان تولید ، صادرات ، واردات و … از طریق اسناد ملکی خود .

نکته دهم ؛ هرگز وضعیت سرمایه گذاری غلط وپر اشتباه خود را در حوزه املاک با اشتباه دیگری به فاجعه تبدیل نکنید .

اگر در آخرین ماه های رکود بازار ملک ، ملک با ارزشی را با شرایط بد فروخته اید ولی اکنون در دوره رونق یا شروع رونق بازار مسکن هستید .

اولین کار شما باید خرید ملکی با ارزش دارای ظرفیت وکاربری های متفاوت ولو نصف مساحت ملک قبلی تان است باشد . در واقع ضرروزیان خود را به ضرر دیگری ( مثل دست رو دست گذاشتن و به امید ارزان تر شدن ملک) اضافه نکنید .

نکته یازدهم ؛ فرصت ها وپتانسیل های موجود در دفاتر مشاورین املاک را دست کم نگیرید .

تحقیقات میدانی وبازار گردانی مؤسسه آموزشی ، پژوهشی وحقوقی اَرگِ تهران ثابت کرده است که نودوپنج درصد سرمایه گذاران موفق در حوزه مسکن در واقع هنر مدیریت وتعامل با مشاورین املاک را داشته وبخوبی از این ظرفیت ها وپتانسیل های موجود بهره برده اند.

 اکنون در حوزه سرمایه گذاری املاک حرف اول را می زنند :

الف : ارتباط خود را با آنان مستحکم تر کنید بخصوص مدیران ومشاورین املاک حرفه ای ، باسابقه وموفق

ب : از توانایی ها ، تجارب وارتباطات شان در تصمیم گیری های مهم خود بهره جویید

ج : به دفاتری که پشت پرده کارخود ،خریداران و سرمایه گذاران حرفه ای وپولدار را برای خود حفظ کرده اند ، بیشتر اهمیت دهید

د : برخی از افراد دارای  اعتبار فراوان پیش برخی از مشتریان هستند و به قولی مشتریان مؤمن و مطیع بسیار دارند.

ادامه پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک و مستغلات در ایران وجهان به شرح ذیل است.

نکته دوازدهم ؛ باید تکنیک ها و سیاست های مؤثر فروش ملک در بازار رکود را فرا بگیرید . چرا که ممکن است تصمیم اشتباه و پر زیان بگیرید و ممکن است هرگز فرصت جبران را در این حوزه نداشته باشید تا مثل سرمایه گذاران سنتی ، ملک تان را  با التماس نفروشید و حقیرش نکنید !

نکته سیزدهم ؛ انجام معاملات ملکی به صورت دست به دست کردن ، به شأن و اعتبار تان لطمه می زند و بیشتر به نفع دیگران است تا شما .؛ ضمن این که به دردسرهای احتمالی آن نمی ارزد !

نکته چهاردهم ؛ قبل از ورود به سرمایه گذاری در حوزه ملک ، اهداف خود را (اعم از کوتاه مدت ، بلند مدت و میان مدت ) تعیین وبرنامه ریزی کنید . تکنیک ها و اهداف سرمایه گذاری هریک از سه شاخص مذکور بسیار متفاوت می تواند باشد !

نکته پانزدهم ؛ برای خود سبک معاملاتی منحصر بفرد تعریف کنید ؛ ولی هرگز روی استراتژی های سرمایه گذاری خود تعصب نشان ندهید مثلاًا ین که چون همیشه در حوزه ملک های تجاری ساخت وساز کرده اید .

پس حتماً باید پیشنهادات پرسود را بازار املاک مسکونی رد کنید! این استراتژی اشتباه است چرا که هدف سرمایه گذاری کسب و منافع و خدمت است نه تعصب و اصرار بر استراتژیی که زیان آور باشد واکنون ادامه پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک ایران وجهان.

نکته شانزدهم ؛ اعتبار واعتماد کسبی خود را در محل ومنطقه سرمایه گذاری و ساخت وساز با اعمال وکردار نادرست و نسنجیده مثل زن بارگی ، ربا خواری ، می خوارگی ، مصرف مواد مخدر، یادرگیری مستمر با مشتریان ، همسایگان ، شرکاء ، سهامداران ، شرکت های خدمات ساختمانی ، نهادهای دولتی ومدنی لطمه وارد نکنید . اعتبار تنها چیزی است که برایش المثنی صادر نمی شود !

نکته هفدهم ؛ در حوزه سرمایه گذاری املاک ومستغلات ، خوش نامی، متعهد بودن ، پایبندی به توافقات وقول وقرارها ، دلسوزی نسبت به منافع مشتریان توسط سرمایه گذار همیشه با ارزش تر و کارآمد تر از میزان نقدینگی ، پول وسرمایه شماست !

نکته هجدهم ؛  هرگز تصمیمات حوزه سرمایه گذاری و انجام معاملات ملکی را بصورت احساسی انجام ندهید .این رفتاربه معنی انسان دوستی و بلوغ فکری و رفتار حرفه ای شما نیست بلکه رفتاری غیربالغانه وغیر حرفه ای است .

اما می توانید در پاره ای از معاملات درصورتی که به یقین واقعی در خصوص محدودیت بودجه ای و دیگر شرایط طرف مقابل دست یافتید احساسی رفتار کنید وهر سرمایه گذاری ناخودآگاه معمولاً در حد 10 درصد از معاملاتش را چنین رفتار می کند .

نکته نوزدهم ؛ توجه داشته باشید که تاکتیک واستراتژی سرمایه گذاری در سرمایه گذاری های مولد وغیر مولد بسیار متفاوت است.

مثلا اگر بناچار هنگام اجرای پروژه ملکی به دوره رکود سنگین برخورد کردید باید فرآیند اجرای پروژه را نه تعطیل بلکه تعدیل کنید واز شتاب اجرایی آن بکاهید ولی در زمان رکود در سرمایه گذاری غیر مولد باید تعجیل کنید تا فرصت ها از دست نرود !

نکته بیستم ؛ آداب واحکام انجام معاملات خاص را بیاموزید . همه املاک وهمه تیپ معاملات با یک سبک وسیاق انجام نمی شود وانواع متفاوت دارد .

مثلاً فروش یک واحد از یک ساختمان برند وبسیار معروف که همیشه وحتی در بازار رکود بهترین خریدار را دارد، ممکن است هرگز مطابق املاک معمولی وبه شیوه معمولی حتی معامله نشود .

حتی ممکن است کل ثَمَنِ ملک (قیمت وبهای ملک) را یکجا با توجه به شرایط ملک ، شخصیت فروشنده ، قیمت وشرایط معامله ، طی یک فقره چک آن هم  بدون تحویل ملک ، بدون انتقال سند وبدون تنظیم مبایعه نامه و وکالت نامه صورت گیرد !

نکته بیست ویک ؛ هنگام تعریف پروژه مشارکتی ، نه براساس احتمال افزایش قیمت در آینده ، بلکه براساس شرایط بحرانی تصمیم بگیرید . روی احتمالات 20 درصد ،  ولی روی شرایط موجود 80 درصد حساب بازکنید .

ادامه پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک و مستغلات در ایران وجهان به شرح ذیل است.

نکته بیست و دوم ؛ در عرصه معاملات و سرمایه گذاری بسیار شاهد این اتفاق بوده ام که احتمالات یک درصدی بعضاً بر نودونه درصدی چربیده است ! ؛ بنابراین در برخی از معاملات وسرمایه گذاری به یک درصد بیشتر از نودونه درصد بها دهید !

نکته بیست وسوم ؛ رفتار حرفه ای داشته باشید . هیچ وقت بصرف اظهارات وپیشنهادات دیگران برای انجام معاملات وسرمایه گذاری ها تصمیم نگیرید .

اخیراً در جلسه ای متوجه شدم یکی از سرمایه گذاران وکارخانه داران معروف کشور برای خرید چند قطعه زمین که حداق 8 بار طی 34 سال دست به دست شده بود کلی هزینه کرده تا به ریشه و سوابق ملک ومالک دست پیدا کند و این موضوع حتی از دید واسطه معامله هم به دور مانده بود ، اما وقتی وارد جلسه شدیم خیلی با صراحت گفت که تاکنون ملک مصادره ای نخرید وحتی یک ریال ربا تو زندگیش وارد نشده است .

سپس مؤدبانه تمام سوابق مالک اصلی ملک را تشریح کرد وبعد ادامه دادکه شخصی مأمور کرده تا با وراث مالک درآمریکا تماس بگیرند موافقت اخلاقی آن را جذب کرده وباهزینه خود این کار انجام خواهد داد ودرصورت موفقیت ملک را ازمالک فعلی خواهد خرید . کل مدت جلسه 10 دقیقه طول کشید . و ادامه پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک ایران وجهان

نکته بیست و چهار ؛ برای انجام سرمایه گذاری در ملک استراتژی مشخص و حرفه ای داشته باشید ؛ تعیین میزان سود و زیان ، مدیریت زمان  وتعیین نوع سرمایه گذاری مثلا بر روی املاک تجاری یا اراضی فاقد کاربری از اجزای مؤثر استراتژی سرمایه گذاری موفق در املاک ومستغلات می باشد .

نکته بیست وپنج ؛ در سرمایه گذاری خود همیشه یک چشم تان به اتفاقات بازار املاک دنیا باشد . در دنیای اقتصادی امروز ، اقتصاد ها مثل جزایر متصل عمل می کنند و هیچ کس در جزیره امن ونا امن تنها نیست ! . فراموش نکنید که همه سوار بر یک کشتی هستیم وهمه جای این کره منابع قابل استفاده ارضی بسیار هم محدود می باشد .

اکنون ادامه پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک ایران وجهان را در بخش دومی مقاله توضیح میدهیم.

ادامه مطلب را در بخش دوم مطالعه بفرمایید

شاد وتندرست باشید

 

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *