پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک و مستغلات در ایران وجهان(بخش دوم )

ادامه بخش اول پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک و مستغلات در ایران وجهان در این مقاله می باشد.

پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک و مستغلات در ایران وجهان(بخش دوم )

نکته بیست وششم ؛ دست از سرمایه گذاری پراکنده در اکناف کشور یا دنیا بردارید ؛ این حق شماست که هر جای این کره خاکی ویا حتی کره ماه ومریخ سرمایه گذاری نمایید چون سرمایه متعلق به شماست .

اما فراموش نکنید این روش سرمایه گذاری در دنیای پیشرفته پسندیده نیست . هزینه مدیریت و نگهداری املاک ومستغلات با این سبک بسیار بالاست .

نکته بیست وهفتم ؛ به کیفیت نقدشوندگی املاک و مستغلات خیلی اهمیت دهید . ملک از جمله کالایی است که نقدشوندگی آن کند است . سرمایه گذاری یا ساخت املاک نامرغوب ونامناسب مثل بر وعرض نامناسب ، محلیت نامناسب ، اسناد نامناسب و دهها مؤلفه دیگر می تواند وضعیت نقد شوندگی را فاجعه بار نماید !

نکته بیست وهشتم ؛ مشکل تحلیل بنیادی در بازار املاک فراموش نشود . برخلاف سایر بازار های دارایی ، بازار املاک ومستغلات به راحتی قابل تحلیل بنیادی نیست .تاکنون حتی در کشورهای پیشرفته نتوانسته اند بازار ملک را تحلیلی بنیادی مثلا 6 ماهه ارایه دهند . به دلیل پیچیدگی ها ومؤلفه های مؤثر فراوان در بازاراملاک ومستغلات ، این تحلیل بسیار مشکل می باشد علی الخصوص تحلیل بازار مسکن کشوری که دارای اقتصاد ناپایدار وشدیداً بیمار ومافیا زده می باشد .

نکته بیست ونهم ؛ آینده نگری در سرمایه گذاری املاک ومستغلات ؛ با وجود خطرات وفراز وفرودها در بازار مسکن باز به اعتقاد بنده پایدارترین و امن ترین سرمایه گذاری در ایران وسایر نقاط دنیا می باشد و به نحوی که طبق حقوق بین الملل هیچ حکومت متجاوز یا متخاصم خارجی در صورت تصرف خاک آن کشور ، حق مصادره ویاسلب مالکیت اتباع آن کشور را ندارد .

نکته سی ام ؛ زمان مناسب ومطلوب برای انجام یک معامله خوب در املاک و مستغلات ،  زمانی است که حداقل 70درصد نگرانی هاو ریسک ها ی خود را بر طرف نمایید؛ دقیقاً  عملی که بانک های کشور هنگام اعطای وام مضاربه ، جعاله ویا مشارکت مدنی به سرمایه گذار انجام می دهند !

نکته سی ویکم ؛ همیشه آن لاین وگوش بزنگ باشید .یکی از فرایض واجبات  روزانه برای سرمایه گذار املاک حداقل یک بار در روز گوش سپردن به اخبار روزانه ایران وجهان است و نیزمطالعه نشریات اقتصادی ، سرمایه گذاری و قوانین مترتب بر اراضی وسایر مستغلات نباید فراموش شود .

گوش سپردن به اخبار داخل وخارج کشور موجب می شود تا از اوضاع اقتصادی ، سیاسی ، وضعیت  بازار سایر دارایی ها مثل وضعیت بازار  بورس ، طلا ، ارز، خودرو ومسکنوتغییرات حاصله در هریک از این پنج بازار دارایی زودتر از دیگران مطلع شوید ونیز می توانید بهتر تغییراتی که موجب بروز شرایط جدید شده ، مدیریت نمایید .

نکته سی ودوم ؛ در امر سرمایه گذاری متمایز باشید ؛ شیوه و راهی را برای سرمایه گذاری ، انجام معاملات وساخت و ساز برگزینید که افراد کمتری آن را پیموده اند .

ادامه پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک و مستغلات به شرح زیر است .

نکته سی وسوم ؛ هرگز دنباله رو و مقلد کسی در امر سرمایه گذاری نباشید ؛ چون اگر موفق شوید آن برند یا شخص را بزرگ کرده اید و اگر شکست بخورید تحقیر خواهید شد !

نکته سی وچهارم ؛ سرمایه گذاری املاک و مستغلات را پس از مطالعه وتحقیق مفصل بازار املاک منطقه شروع کنید واگر بازار املاک توانست شما را مجاب به سرمایه گذاری نماید آنگاه اقدام کنید . گام دوم ومؤثر تشکیل دپارتمان سرمایه گذاری است .این دپارتمان اطلاعات فراوانی را از لحاظ کم وکیف سرمایه گذاری املاک ومستغلات وسایر نیازمندیهای منطقه در اختیار شما قرار می دهد .

نکته سی وپنجم ؛ قبل از جا افتادن وتسلط بر بازار سرمایه گذاری نه از شغل دولتی تان دست بکشید ونه از شغل غیر دولتی .

ترک شغل وحرفه فعلی که سالها درآن مشغول هستید کمکی به موفقیت تان نمی کند مگر اینکه به شما لطمه اقتصادی وارد نماید .نخست زیر پایتان را حسابی سفت کنید ومدتی آن را پایش کرده و آنگاه خیلی حرفه ای وحساب شده تازه بخشی از سرمایه را وارد بازار املاک ومستغلات نمایید .

حتی توصیه می کنم قبل از شروع سرمایه گذاری مدتی را در یک آژانس مسکن خوش نام و موفق کارآموزی کنید تا با پتانسیل سرمایه گذاری املاک منطقه  بطور کامل آشنا شوید و نیز منابع لازم ومرتبط با سرمایه گذاری املاک ومستغلات را تهیه و مطالعه نمایید و آنگاه ” راه خود گویدت چون باید رفت ”  !

نکته سی وششم ؛ اگر از دسته افراد منضبط و برنامه ریز هستید وارد بازار سرمایه گذاری املاک ومستغلات بخصوص پیش فروش ومشارکت در ساخت  شوید درغیر این صورت با خود وسرمایه خود به دشمنی برخاسته اید ؛ چراکه سرمایه گذاری در املاک ومستغلات انضباط ، برنامه ریزی ، مطالعه وتحقیق ، پایبندی به تعهدات وتوافقات ، برخورداری از دغدغه ، نقشه راه ، مسئولیت پذیری و اهداف مشخص را می طلبد .

نکته سی وهفتم ؛ وقتی حرفه ای عمل کنید نه نیاز به بدبینی دارید ونه نیاز به خوش بینی ؛ که البته هر دوی این نگرش،  آفت بزرگی برای سرمایه گذاری املاک ومستغلات است .

به جای خوش بینی که ” چون پسرخاله ام در بازار مسکن خیلی موفق شده وطبعاً من هم خواهم توانست “،   هیچ کسی نمی تواند چنین تضمینی به شما بدهد ویا چون فلان پسر عمویم در بازار ملک بخاک سیاه نشست والان در زندان بسر می برد، ملاک درستی برای ورود ویا  عدم ورود به این بازار نیست.

نکته سی وهشتم ؛ با توجه به عُلقه های شخصیتی ، اخلاقی و روحی و روانی خود سرمایه گذاری نمایید . دنیا پر است از فرصت های سرمایه گذاری حتماً مجبور نیستید که در ملک وارد شوید شاید از سرمایه گذاری در طلا بیشتر لذت ببرید .

شاید تنوع اتومبیل در دنیای ما حس لذت جویی شما را ارضاء نماید ! چرا که دارایی های شما در بازارهای سرمایه گذاری عبارت است از اطلاعات ، دانش وتجربه ، رؤیا ، هدف جدی و مهم در طول زندگی ، زمان وعمر شما  .

نکته سی ونهم ؛ قدرت و دانش تحلیلی خود را از وضعیت بازار سرمایه را در خود تقویت کنید و روی این موضوع خیلی جدی و فعالانه پیگیر باشید .

سرمایه گذار اگر نتواند روند بازار سرمایه وسرمایه گذاری  داخلی وخارجی را پیش بینی ویا تحلیل نماید توصیه می شود که حتماً از دانش وتخصص واطلاعات مشاوران خبره کمک بگیرد .

در این راستا تلاش کنید تا زمینه های فکری وقدرت پیش بینی خود را از روند بازار سرمایه مورد علاقه گسترش دهید تا بتوانید به تحلیلگری خبره وهوشمند تبدیل شوید ویا سریع از بازار سرمایه گذاری خارج شود ! .

نکته  چهلم ؛ هدف گذاری ، ایده پردازی ، تجسم خلاق ،  نوشتن رؤیاها بر روی کاغذ و تلاش مستمر و مؤمنانه اساس موفقیت وثروت اندوزی در هر بازار سرمایه گذاری به ویژه  بازار املاک ومستغلات می باشد . بالاترین درآمدها وموفقیت ها تنها با پنج عامل بالا دست یافتنی می باشد .

نکته چهل ویکم ؛ دغدغه انسان دوستی ، میهن دوستی ، عشق به طبیعت و منابع موجود در این کره خاکی در امر سرمایه گذاری املاک ومستغلات کلید موفقیت شماست . درکنار این دغدغه هاست که می توانید سرمایه گذار موفقی شوید .نتیج این دغدغه مشتری مداری با بهترین کیفیت وبازدهی می باشد پس مداوم به منافع مشتری ، امنیت ورضایت او بیاندیشید و کمک هم به ارزش افزوده  کنید وهم قدردان منابع محدود فعلی این کره خاکی زیبا باشید !

نکته چهل ودوم ؛ برای شروع سرمایه گذاری املاک ومستغلات در هر شهر ومنطقه ای که بسر می برید.

اساسی ترین ومبرم ترین نیاز مردم محل را کشف کرده  ویا یکی از مشکلات مردم منطقه ، شهر ، استان ویا کشور را شناسایی نمایید.

اگرهم  قدرت و توان و تجربه نیاز سازی دارید قبل از شروع ساخت وساز نخست برای نیازسازی ، فعالیت حرفه ای و مؤثر انجام دهید ! برای کشف نیاز های جدید مردم توصیه می شود .

اقدامات زیر را فراموش نکنید :

نخست اینکه محصولات یا خدمات جدید را برای خواندن مفالات ،نوشته ها وآگهی ها ونشریات و مجلات تخصصی داخلی وخارجی مثل معماری ، حقوقی ، مذاکره و…زمانی را اختصاص دهید . دوم حضور در همایش ها و نمایشگاه های تخصصی صنعت اساختمان وفرصت های سرمایه گذاری املاک ومستغلات اعم داز دولتی وخصوصی  .

ایجاد ارتباط وتعامل با افراد بسیار موفق ، مهربان و دلسوز وکلیدی در صنعت ساختمان و دوستان وآشنایان مؤثر وصاحب کسب وکار موفق

نکته چهل وسوم ؛ برای موفقیت در سرمایه گذاری املاک ومستغلات باید به برخی از قوانین مثل قانون مالیات ها ، شهرداری ها ، ملاک عمل ، مقررات سازمان نظام مهندسی ، اداره ثبت اسناد واملاک و… اشراف داشته باشید .

عدم آگاهی از قوانین ومقررات مذکور می تواند مشکلاتی برای سرمایه گذار ایجاد نماید واو را از انجام سرمایه گذاری پشیمان نماید .

ادامه پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک و مستغلات به شرح زیر است .

نکته چهل و چهار ؛ در حوزه ای سرمایه گذاری نمایید که شرکت های کلان دولتی نتوانند روی آن موضوع تمرکز نمایند ویا تاکنون وارد آن حوزه نشده اند . از طرف دیگر رقبای بزرگ نهادهای دولتی را در حوزه سرمایه گذاری املاک ومستغلات با مطالعه وتحقیق مورد شناسایی قراردهید .

پس از کسب اطلاعات مؤثر در خصوص سرمایه گذاری در آن حوزه تصمیم بگیرید که وارد آن بشوید ویا کلاً  قیدش را بزنید !

نکته چهل وپنج ؛ فراموش نکنید که گرایش به بخش ” خارج از قانون در املاک و مستغلات ” بخش خاکستری اقتصاد است که مرزی طولانی با دنیای سرمایه گذاری قانونی دارد ! ؛ اگر چه ممکن است سود زیادی برخوردار باشد ولی آخر الامر اینکار  به دام سازمان های امنیت و اطلاعات افتادن است که همه دستاوردهای چندین ساله را با کلی اتهامات و ناراحتی ها باید برگردانید .

 

نکته چهل وششم ؛ اگر چه شرایط کشور به نحوی است که تمایل وگرایش سرمایه گذاران را به ورود به  بخش سرمایه گذاری املاک  در حوزه ” خارج از قانون ” از طریق ارتباطات ، سند سازی ، تصرفات صوری وهزار و یک لطایف الحیل وترفند های قانونی و غیرقانونی سوق می دهد ،  ولی خود این حوزه ها به نوعی تله محسوب می شود  ؛ اگر چه عوامل اصلی چنین گرایشات وتمایلاتی   سرمایه گذاری های غیر قانونی ،  قوانین منسوخ ، غیر متعارف و آمرانه است .

 

نکته چهل وهفتم ؛  توجه داشته باشید که اکثر مردم و به ویژه  سرمایه گذاران املاک و مستغلات بدون برخورداری از اسناد رسمی ، هرچقدر که دارایی انباشت کنند و ملک بخرند ویا هر چقدر که سخت کار و تلاش کنید .

باز  قادر به پیشرفت مناسب و درخوری  نخواهند شد و تنها مخاطرات و ریسک خود را در حوزه صنعت ساختمان افزایش می دهند و پدیده گریز از اسناد رسمی .

اگر چه به دلیل قوانین نامناسب وسخت گیرانه هنگام تغییر کاربری ، هنگام ساخت و ساز ، هنگام نقل وانتقال ملکی بیش از پیش نمودِ بیشتری پیدا می کند ، ولی باز توصیه و تأکیدم بر این است که از چاله سند رسمی وانتقال رسمی به چاه بی پایان اسناد عادی نیفتید !

نکته چهل وهشتم ؛ هرناندو دوسوتو در کتاب گرانقدر ” راز سرمایه ” چنین می فرماید :

” تغییر کاربری اراضی مزروعی به کاربری مسکونی در کشورهای توسعه نیافته ، از طریق نقش پنهان دولت ها صورت می پذیرد “.

بنده نیز این فرمایش شان را تایید می کنم و بارها مردمی را دیده ام که دارای املاک بسیار زیادی آن هم در بهترین وگران ترین منطقه وبافت شهر هستند .

ولی به موجب قوانینی که فقط حقوق این نوع مالکین را ذایل کرده ، دنبال افراد متنفذ و خاصی می گردند که شاید به امید ارتباطات آنان ،  سهمی از این ثروت برخوردار شوند و چند سال بعد دقیقاً پس از یک چرخش و تعویض جناح ها در هرم قدرت سیاسی  ، همان ملکِ در طرح منابع طبیعی ، یا محیط زیست ، یا جگلبانی ، حریم رودخانه و دریا و… دارای سند جدید با گران ترین کاربری ، حصار کشی ، دارای طرح های اقتصادی رویایی برای ساخت وساز ، پروانه ساختمان خیلی خاص و … شده است !؟

 

ادامه پنجاه نکته درباره سرمایه گذاری املاک و مستغلات به شرح زیر است .

نکته چهل ونهم ؛ در حوزه صنعت ساخت و ساز ، دولت مردان باید بدانند و درک کنند که در بخش سرمایه های خرد ( کوچک و کم ) ، مردم برای ساخت و ساز خود به تعداد درهایی که قانون به رویشان می بند ، راه های فرار پیدا می کنند !

این دولت مردان هستند که همیشه  یک گام عقب هستند . به همین دلیل بنده اعتقاد دارم وقتی دولت مردان و مسئولان صنعت ساختمان سکوت کنند ، خطرناکند و نه وقتی که قوانین آمرانه و محدود کننده وضع می کنند ! .

مردم حتی ضعیف ترین قشر اقتصادی جامعه راه فرار را از این تیپ قوانین را در کوتاهترین زمان ممکن کشف می کنند .

مثلاً وقتی دولت اراده کرد تا از خانه های خالی مالیات مضاعف اخذ نماید ، مردم با نصب پرده ای شیک و فاخر ، دولت را ناکام گذاشتند یعنی دور زدن کل قانون با تقبل هزینه خرید و نصب پرده برای کل پنجره ها ! و یا زمانی که دولت قصد اخذ مالیات بر درآمد از معاملات بیش از دو معامله املاک نوساز را در سال داشت .

به وضوح می دیدیم که سازنده ای 30 واحد پارتمان را ظرف یک سال فروخت اما مالیات بر درآمد آن چنانی هم نپرداخت !

مثال دیگر اینکه در محله هایی هم چون درکه ، اوین و فرحزاد ، پونک و … ، با وجود  استقرار ستاد حریم وگشت زنی  نایبان بر حق شهرداری سوار بر تویوتاهای گران قیمت ژاپنی ،  ساختمان های عجیب وغریب است که شبانه ، قارچ گونه رشد می کند !

با این تفسیر چقدر ساختمان در ایران بصورت خارج از قانون احداث شده وتمامی عملیات تصرف وساخت آن همراه با تخلفات و دور زدن قانون  بوده است  ؟ پاسخش را هیچکس نمی دهد !.

نکته پنجاهم ؛ با وجودی که در کشورهای توسعه یافته و پیشرفته ، مالکیت رسمی وسیله ای است برای انگیزه دادن به مردم که بتوانند ارزش افزوده ایجاد کنند ، به دارایی های خود سروسامانی بخشند وکمک مؤثری در قوام و فرهنگ سازی نظام مالیاتی بنمایند و اشتغال پایدار ایجاد کنند .

سرانجام اینکه زمینه  توسعه پایدار را در سطح استان ، شهر و اکناف کشور فراهم آورند و یا اینکه صاحب نظران و کارشناسان حوزه سرمایه گذاری املاک و مستغلات ، مالکیت خصوصی را مهمترین نهاد واحد برای همبستگی اجتماعی و سیاسی هر کشور می پندارند .

اما در کشور ما مالکیت رسمی با محدودیت های  بیشتری همراه است (به نحوی تا همین سه سال پیش در هیأت کمیسیون ماده 147 قانون ثبت اسناد واملاک ، قفل شده بود با وجود اینکه در دست مردم انبوهی از قولنامه ، وکالت نامه ، صلح نامه و… بود که نمی دانستند تکلیف شان چیست؟

 

 

شاد وتندرست باشید

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *