بررسی وریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت (بخش دوم)

به ادامه بررسی و ریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت می پردازیم امید است که راهنمایتان در قراردادهایتان باشد.

پانزدهم : از پرداخت های غیر اصولی (بیش از حد وغیر متعارف پول به مالکین پرداختن)  ؟

اگر از همان ابتداء شریک سازنده در خصوص عرف پرداخت قراردادهای مشارکتی تحقیق وحساب وکتاب ننماید طبعا در فرآیند انجام پروژه به مشکل بر می خورد .

بعنوان مثال وقتی سرمایه گذار نتواند براستی محاسباتی دقیقی از میزان هزینه ها ی ساخت وساز ، مصالح ، هزینه پروانه ساخت ، هزینه های سربار یا تحمیلی احتمالی در فرآیند اجرای پروژه مشارکتی ، میزان بلا عوض ، قرض الحسنه ،طول مدت اتمام پروژه اطلاعات دقیقی نداشته باشد ویا اسیر نحوه محاسبه آژانس های مسکن شود .طبعاً یا باید با ضررهنگفت پروژه را بپایان برساند وتنها آبرویش را حفظ نماید ویا دست بکار تهیه پول نزولی وبهره ای بزند ویا اینکه فرارکند .

لازم بذکر است که برای تعیین محاسبه میزان سود وزیان یک پروژه مشارکتی می توانند از نرم افزار ROI کمک بگیرند ویا از مشاوران سرمایه گذاری حاذق یاری بجویند .

باید اذعان نمایم درصد زیادی از سازندگان وسرمایه گذاران مشارکتی حتی از قبل حساب وکتاب درست حسابی ودقیق از میزان هزینه ها و فروش واحتمالات بازار ، وضعیت تأمین منابع مالی و …ندارد .

به صرف اینکه چون ساخت وساز می کنند و اکیپ اجرایی شان بدلیل رکود بازار وفقدان پروژه متفرق نشوند خود را به آب وآتش میزنند که آخرالامر فقط اختلاف و درگیری درو می کنند!

شانزدهم : در شرایط نامناسب مالی ویا روحی قرارداشتن ؟

وقتی در فشار مالی واقتصادی هستید مثل فشارهای پی درپی بانک مرتهن بزرگترین اشتباه انجام معامله ویا مشارکت در ساخت می باشد .

فراموش نکنید معمولا فشار مالی با فشار روحی هم همراه است وبسیاری از مردم مقروض در این شرایط بخصوص اگر از قوانین هم مطلع نباشند بسیار تحت فشار قرارمی گیرند و به تبع آن دست به اقداماتی میزنند که از چاله به یک چاه عمیق گرفتار می شوند .

در این خصوص نمونه هایی را دیده ام که بسیار تأسف برانگیز است .در این بخش ما به شانزدهمین بررسی وریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت پرداختیم.

هفدهم : از عدم همراهی مشاوران حاذق در امور معاملات و سرمایه گذاری ؟

یکی از دلایل بروز مشکلات واختلافات در فرآیند پروژه مشارکتی تفسیرهایی هست که طرفین از قرارداد می نمایند وهمین امر اختلافاتی را بهمراه خواهد داشت.

وقتی چنین قراردادهایی را مطالعه می کنم متوجه عبارات ، شروط وتوافقاتی می شوم که گاها مستأصل می شوم که هدف طرفین چی بوده و قصدشان از فلان شرط چیه؟

مثلا در جایی حق هرنوع پیش فروش توسط شریک سازنده سلب شده و در چند بند پایین تر مالک ملک مشارکتی خود از شریک سازنده مثلا چندصدمترمربع پیش خرید کرده واین عمل پیش خرید را به نحوی افراطی انجام داده که در واقع هم ملکش را داده وهم پولش را که بخیالش سود بیشتری حاصل نماید !

در واقع مالک خود اساسی ترین شرط قراردادمشارکت درساخت را زیر پا گذاشته وبنوعی به شریک سازنده اجازه پیش فروش را داده است .

هم چنین از عادت های پرریسک مردم ما این است که قبل از اخذ تصمیم به انجام امور حقوقی ومعاملاتی موضوع را بصورت راز نگه می دارند وبا متخصصین به امور معاملات وحقوقی مشورت نمی گیرند وحاضر به تقبل هزینه ای هر چند اندک نیستند وزمانی که کلاه برسرش رفت فغان وفریاد حق خواهی سر می دهند .

مواردی را به چشم دیده ام که پس از انجام قرارداد مالکین به شریک به جای وکالت اداری  به بهانه تهیه تقسیم نامه در دفتر اسناد رسمی در پایان مراحل اجرایی ساخت وساز وکالت بلاعزل به نام شریک سازنده تنظیم کرده اند !

هجدهم : بر اثر زیاده خواهی طرفین یا طرف مقابل ؛

طمع و زیاده خواهی طرف یا طرفین قراردادمشارکت سرمنشاء بسیاری از مشکلات و اختلافات در قراردادهای مشارکت می باشد .

این زیاده خواهی بحدی چشم طرف را کور میکند که مفاد قرارداد مشارکت را درست مطالعه نمی کند وبصرف تنظیم وامضای قرارداد خود را برنده می پندارد . قراردادمشارکت در ساخت تنها قراردادی است که هرچه از طرف مقابل بیشتر بکنید در واقع به منافع واقعی خود لطمه وارد ساخته اید .

اگر به این بیاندیشید که بالاتر بلاعوض را بگیرید ، بیشتر قرض الحسنه را از شریک بیگیرید و نیز بیشترین قدرالسهم اعیانی را از اوبگیرید ئدر عین حال انتظار ساخت بهتر ، ساخت اصولی ، اجرای حرفه ای ، مصالح استاندارد و… را انتظار داشته باشید.

زهی خیال باطل .چراکه با گذشت زمان انگیزه شریک سازنده تحلیل خواهد رفت وقتی منافع و دستاوری قابل قبول انگیزه بخش برایش وجود نداشته باشد ، مطمئن باشید که به ضرب شکایت و قانون و… نمی توانید چنین شریکی را مجبور به اجرای تعهداتش نمایید .

اگر می خواهید بُرد متقابل داشته باشید و اگر تمایل دارید سازه ای استاندارد ، اصولی و ارزشمند داشته باشید .

دندان طمع را بکشید و منصفانه عمل کنید !در این بخش ما به ادامه بررسی وریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت میپردازیم امید است که راهنمایتان در قراردادهایتان باشد.

نوزدهم : بازیچه برخی از دلالان طمعکار و زیاده خواه شدن ؛

متأسفانه بسیار دیده می شود که برخی از فعالان دفاتر املاک وبخصوص دلالان سرپایی که جا و دفتری را ندارند وتنها به وسیله موبایل وارتباطات شخصی شان امر دلالی را انجام می دهند .

برای اینکه بتوانند قراردادی منعقد نمایند و پول هنگفتی را بدست آورند اولا زیر سقف هیچ آژانسی قرار نمی گیرند وطبعاً مسئولیت خاصی هم در برابر مشتریان احساس نمی کنند .

به همین دلیل برای منوپل کردن برخی از املاک ، مالکین وسرمایه گذاران با وعده و وعید دادن و تظاهر به ارتباطات وسیع داشتن و هم دراختیار داشتن مشتریان و سرمایه گذاران چاق و چله وعده های دروغین و طمع برانگیز به برخی از مالکین می دهند و برای مدت مدیدی به دنبال خود می کشاند و چه بسا فرصت های نابی را هم از آنها بگیرند.

ولی برای دستیابی به منافع شخصی وجاه طلبانه خود از هیچ کوششی دریغ ندارند . از آنجا این اشخاص بازیجه چنین دلالنی می شوند و طبعا تحقیق لازم را در خصوص شخصیت سازنده یا مالک نمی کنند .

هم چنین از تکمن واقعی طرف مقابل و یا از سمت قانونی مالک اطلاع درستی ندارند و هم چنین نمونه کار اجرایی از شریک سازنده نمی ببینند و یا اگر می بینند جعلی هست و متعلق به شریک سازنده نیست و… ، دهها موارد دیگر متأسفانه چنین قراردادی به فرجام مطلوبی نمی رسد !

بیستم : به دلیل  انجام معاملات مستقیم ؟

این بخش از عادت مردم ما بسیار متأثرم می کند چراکه اکثراً ادعای خداپرستی ومسلمانی و تعبد می کنند ولی وقتی پای اجرای فرامین ودستورات قرآن کریم به میان می آید .

بسیاری از مالکین و سرمایه گذاران گویا اصلا قرآن را درعمرشان ندیده اند و نخوانده اند وبر خلاف دستور قرآن کریم به صرف رفت وآمد خانوادگی ، همسایه بودن ، هم مرام بودن و… رفتار می کنند !

به محض اینکه فرصتی دست دهد هرنوع معامله ملکی را که بتوانند انجام می دهند و برخی دیگر پا را از این هم فراتر می گذارند وقتی با هم دوست شدند حتی واسطه ملکی خود را دورمی زنند و باصطلاح توافق (البته تبانی درست تر است) می کنند که شبی را با صرف کباب وشراب و رباب ، قرارداد را خودشان تنظیم کنند چراکه هم تحصیلکرده هستند وهم همسایه هستند و هم …. .!

باید اعتراف نمایم تا وقتی حقوق دان نشده بودم به کنه این دستور امام اول شیعیان امام علی (ع) پی نبرده بودم که فرموده ” معامله کنید چو بیگانگان ومعاشرت نمایید چون برادران” !

اما وقتی حقوق دان شدم وقتی با معضلات حقوقی ، معاملاتی و…مردم آشنا شدم تازه فهمیدم این توصیه وفرمان به مردمی است که حتی با عزیزان خود معامله می کنند و اِلاّ بیگانه که براحتی با ما معامله نمی کند و یا وقتی به مفاد آیه 282 سوره بقره که فرمان هایی را در خصوص آداب واحکام معاملات را صادر فرموده می خوانیم و بی توجه از کنار این فرامین سرنوشت ساز هم می گذاریم و بعد به 000/000/15پرونده متشکله در طی یکسال در کشور می رسیم با پوست وگوشت خود طعم این نافرمانی واقعی را درک می کنم .

در این بخش ما به بیست بررسی وریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت پرداختیم.

بیست ویکم : به دلیل عدم تحقیق کافی درخصوص ملک ، سند و شخصیت طرف مقابل ؛

همه مردم دارای شخصیت ، تفکر و دیدگاه وقضاوت های منحصر بخود هستند وهریک دارای منافع و  انگیزه ای هستند وباورهای خاص خود را در خصوص ساخت وساز وبیزنس دارند .

ممکن است مالکین یک مجموعه بسیار آدم های فرهیخته و محترم و معتقد باشند ولی وقتی پای معامله ومنافع به میان می آید افرادی کم تحمل و کم گذشت و … بشوند ویا سازنده ای حرفه ای وخوش نام باشد اما وقتی پای معامله می نشیند شخصیتی پر توقع وکم تحمل بنماید .

هیچ کدام از این خصلت ها وخصیصه ها قابلیت سرزنش را ندارد و متعاملین هرکه باشند و در هر جایگاه اقتصادی ، اجتماعی ، فرهنگی ، مذهبی و..که باشند قابل احترام هستند . اما نباید فراموش کنیم در جلسات معاملات ومذاکره نباید مجذوب ویا مقهور کسی شویم .

بیاد دارم همراه موکلم برای بازدید نمونه کار یکی از سازندگان صاحب برند وبنام منطقه نیاوران تهران رفتیم و مشاور املاک همراه ما مدام از آرشیتکت بنام و برند این سرمایه گذار تعریف می کرد که فلانی را که می شناسید از صاحبان برند و بنام منطقه هست وچه وچه .

به محل ساختمان در حال احداث شریک رسیدیم نمونه اول ساختمانی بود که تازه تمام شده بود وبرخی از واحدها ساکن شده بودند وبرخی دیگر خالی .

واقعیت امر این بود که نوع مصالح ، اجراء ونقشه ملک دلچسب نیامد ، موکلم از سازنده ملک که درآنجا حضور داشت  پرسید : آیا ساختمان نیمه کاره دارید تا ببینیم ؟ .

بلافاصله به کوچه بالایی وساختمانی مرتفع اشاره کرد. به اتفاق موکل ، مشاوراملاک و سازنده سر ساختمان رفتیم چیزهایی را که از لحاظ مدیریت کارگاه و کیفیت اجرای تقف وستون واجرای بتون و… درآنجا دیدیم وپرسش هایی که موکلم از سازنده پرسید و پاسخ هایی که شنیدیم نهایتاً به این نتیجه رسیدیم که باید سریع محل ساختمان نیمه کاره را ترک نماییم .

سازه ملک افتضاح نبود بلکه فاجعه بود . مشاور املاک معمولا یا پول یا شهرت یا نفوذ سیاسی واجتماعی واقتصادی  و… برخی از مشتریان تشریح می کنند وآن هم از دیدگاه خودشان ونه از دیدگاه کارشناسانه .

همین معضلات ومشکلات در امر نوع سند ملک وکیفیت انتقال آن بنام مالک و هم چنین میزان تعهدپذیری مالک یا سازنده و … قابل ملاحظه هست . هرگز به شخصیت های کاریزماتیک ، اتومبیل لوکس وگران قیمت ، صاحب برند بودن ، شهرت کافی ،تمکن عالی و… اکتفاء نکنید.

بلکه شریک یا مالک را بیازمایید وراجع به شخصیت و تعهد پذیری ، حسن خلق و انجام وظایف ، کیفیت برخورد در مواقع بروز اختلاف و… تحقیق مفصل نمایید . تکنیکی منحصر بخود دارم که پیش از ورود به جلسه برخی از شروط وتوقعات را یاد موکلم می دهم که پس از گذشت ساعتی از جلسه تعمداً طرح نماید و سپس به نظاره عکس العمل طرف مقابل در قبال این توقع و یا رفتار وی(که  بسیار تعیین کننده هست)  می نشینیم وتکلیف پروژه مشارکتی ، خودمان و طرف مقابل مان براحتی تعیین می شود .

توصیه آخر اینکه در خصوص مشارکت درساخت فقط چرتکه سود وزیان نیندازید بلکه وقت کافی برای بررسی وتحقیق و شناخت شخصیت ، خلق وخوی ، تربیت وادب و… هم بیاندازید .

توجه داشته باشید پول زیاد داشتن معیار ادب ، تعهد ، مسئولیت پذیری و دغدغه انسانی داشتن نیست بلکه همه اینها بعلاوه سرمایه وتمکن لازم ملاک تعیین کننده ای است .این مبحث بررسی وریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت را در همین جا به پایان میرسانیم .امید است در امور قراردادتان به کار بگیرید واستفاده نمایید.

لینک بخش اول 

 

شاد وتندرست باشید

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *