بررسی وریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت( بخش اول )

ما در این بخش شما را به بررسی وریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت راهنمایی میکنیم.

بر اساس تحقیقات ومطالعات مدیر عامل مؤسسه آموزشی ، پژوهشی و حقوقی ارگ تهران  ( دکتر محمود حقیقت طلب ) ، نتایج حاصله از این تحقیقات ومطالعات میدانی نشان می دهد حدود 80 درصد قراردادهای مشارکت درساخت و پیش فروش ها به اختلافات بر می خورند که بسیاری از این قراردادها ومعاملات سر از محاکم قضایی در می آورند واین دادرسی ها گاها تا ده سال بطول انجامیده ودلیل این امر هم طبق یافته ها وتجربیات ،ریشه در پیچیدگی معاملات ، امکان ورود اشخاص ثالث و سایر موارد دارد که دراینجا ضمن بررسی و ریشه یابی آن ، راهکارهای مؤثر وپیش گیرنده ای هم تقدیم خواهد شد  .

اکنون پرسش مهم و درخور  توجه این است که  اصولاً ریشه اختلافات ملکی در قراردادهای مشارکت مدنی برای ساخت  ازکجا نشأت می گیرد ؟

تحقیقات وتجربیات نگارنده این سطور با توجه به برخورداری از 28 سال سابقه مشاوره حقوقی ، صنفی و سرمایه گذاری در صنعت ساختمان و نظارت برتنظیم بیش از 1000 قرارداد درخصوص معاملات املاک حکایت از موارد زیر دارد که در اینجا به اختصار تشریح خواهد شد :

نخست : ریشه اختلاف حاصله ممکن است در مفاد قراردادهای نامناسب ، شروط نامناسب ، مفاهیم مجهول و دوپهلو نهفته باشد  .                                   

متأسفانه کشور ما در خصوص تنظیم قراردادها و انواع معاملات ملکی ، ازمراجع و مراکز حرفه ای وحقوقی برخوردار نیست و مردم هم می توانند طبق ماده 10 قانون مدنی هر قرارداد ومعامله ای را بین خود بصورت مستقیم یا مع الواسطه تنظیم ویا انجام دهند .

از دیگر سو دفاتر مشاورین املاک پس از انقلاب، بدلیل بد جا افتادن وظایف صنفی ، برخلاف وظایف صنفی شان  مبادرت به تنظیم انواع معاملات وقرارداد بین مشتریان می نمایند تا بدین وسیله بتوانند مطالبه کمیسیون نمایند.

رفته رفته مسئولیت تنظیم قرارداد های مشارکت در ساخت وسایر قراردادها بر گرده فعالان صنف مشاوره املاک تحمیل شد .

درحالیکه قبل از انقلاب چنین نبود ومردم بواسطه توافقاتی که می کردند به دلیل تعهد و وفاداری به عهد وپیمان وثبات اقتصادی در کوتاهترین زمان به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کردند یابصورت قطعی یا شرطی ویا رهنی معاملات خود را ثبت می کردند .

مطلب قابل توضیح اینکه در هیچ از قوانین مرتبط با صنف مشاورین املاک از قانون دلالی مصوب سال 1317 تا آئین نامه دلالی سال 1319 تا قانون نظام صنفی (که متأسفانه این صنف قاطی دیگر صنوف از جمله خواروبارفروش ، خشکشویی ومکانیکی  شده ) تا شیوه نامه ساماندهی مشاورین خودرو واملاک اداره ثبت مصوب سال 1384 ، حرفی از وظیفه تنظیم قرارداد توسط دلال زده نشده که لاجرم فعالان این صنف پس از آن (یعنی تنظیم قرارداد) بتوانند تقاضاوادعای حق دلالی بنمایند.

باری بهر جهت این بار سنگین حقوقی وکیفری رفته رفته بر شانه نحیف این صنف قرار گرفت که عواقب ونتایج آنرا می توانیم از زبان سخن گویان و مدیران عالی قوه قضائیه ،ادارات ثبت اسناد واملاک وکانون سردفتران کشوربشنویم .

به همین دلیل در طی روز شاهد قراردادهایی هستم که بسیار ضعیف و ناکارآمد است و در بسیاری از این قراردادها شروطی درج می شود که قابلیت اجرایی ندارد .

مثل سلب حق پیش فروش توسط شریک سازنده که البته محاکم قضایی تن به  دادرسی آن می دهند و یا شروطی از قبیل  تحمیل تأدیه خسارات عدم اجرای تعهد بصورت افراطی و ظالمانه ویا درج شرط تعطیلی پروژه مشارکتی  بیش از دو ماه و بهردلیلی ، که مثلاً زمینه تأدیه خسارت فراهم شود و یا کلاً  قرارداد مشارکت را منفسخ نماید .

یا اینکه حق پیش فروش از شریک سازنده سلب می شود صرفا ًتعهد ومسئولیتی برای مالک یا مالکین درقبال پیش خریداران ایجاد نشود و یا برای انجام محکم کاری هر دو طرف ملزم به عدم پیش فروش واحدهای متعلق به خود می شوند  ویا غیرقابل بودن فسخ قرارداد را در متن قرارداد درج می نمایند که شرطی غیرقابل قبول وغیرقابل اجراست.

هم چنین پیوند دادن حل هرگونه اختلافات احتمالی بموجب رأی داوری (آن هم همه موارد مندرج در قرارداد) و یا انتخاب داورانی غیر متخصص در متن قرارداد مشارکت بدون مطالعه وگاها بدون شناخت لازم از وضعیت کیفری ومحرومیت های احتمالی کیفری وحقوقی ، میزان انصاف ودانش داور  !  .

دوم : عدم تعریف تضمین انجام تعهدات مؤثر و کارا در قراردادها ومعاملات مشارکت در ساخت .

متأسفانه امر تنظیم قراردادها بر عهده صنفی گذاشته شده که نه تنها قوانین مرتبط چنین وظیفه و رسالتی را برای فعالان صنف مشاورین املاک قایل نشده که خود فعالان هم عموماً از کمترین دانش حقوقی وثبتی وقوانین مرتبط برخوردارند ، با این وجود بار ومسئولیت تنظیم قراردادها را بر دوش می کشند بی آنکه بدانند ماوقع قرارداد به کجا ختم خواهد شد .

مثلا در بندرعباس بدعتی در معاملاتمشارکتی باب شده که بسیار پر ریسک وخطرناک است .بسیاری از مالکین از همان ابتدای تنطیم ، امضاء ومبادله قرارداد مشارکت در ساخت نه تنها قدرالسهم مربوط به شریک سازنده را بنام وی بطور رسمی وقطعی انتقال می دهند .

بلکه پارا فراتر گذاشته شش دانگ سند را بنام شریک انتقال داده و سپس قدرالسهم متعلق بخود را از شریک سازنده در قالب قرارداد پیش خرید (پیش فروش ) خریداری می نمایند .

یعنی سند شش دانگ ملک خود را بنام شریک انتقال داده ومجدداً بموجب قرارداد پیش خرید قدرالسهم متعلق بخود را از وی می خرند!!!؟

تأسف بارتر اینکه در قبال این انتقال قطعی ورسمی حتی همان سند را بعنوان مشتمل بر رهن بابت تضمین انجام تعهدات شریک سازنده در رهن خود قرارنمی دهند وتنها به اخذ چک شخصی ومدت دار شریک سازنده بسنده می کنند. متأسفانه فعالان این صنف هم آگاهی ومشاوره لازم را بمردم یا نمی دهند ویا اینکه خود از این خطر وعمل پرریسک مالکین آگاه نیستند !

نکته دیگر اینکه بسیاری از آژانس های املاک قرارداد مشارکت در ساخت را با عقد بیع ، عقد سَلَف ، عقد مُزارعه ، معاوضه و سایر عقود مخلوط می کنند که این امر در صورت بروز اختلاف ویا فوت و… موجبات گرفتاری ومشکلات عدیده ای را برای طرفین ببار می آورد .

توصیه این است که در قبال تضمین انجام تعهدات شریک سازنده واانتقال قدرالسهم عرصه بنام وی ، باید تضمینی مؤثر ودرخور اخذ نمود وآخرین تجربه بنده این است که در قبال انتقال قدرالسهم شریک سازنده بنام وی ، همان قدرالسهم در روز انتقال بعنوان مشتمل بر رهن در رهن مالک یا مالکین قرار گیرد تا میزان ریسک بسیار کاهش یابد .

این اقدام حتی از سلب حق پیش فروش از شریک سازنده هم مؤثرتر است . چرا که هیچکس وهیچ مرجعی با هیج مکانیزم آمرانه ای نمی تواند جلوی پیش فروش سازنده را بگیرد .

ما در این مقاله شما را به بررسی وریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت راهنمایی میکنیم.

سوم . ممکن است از انجام مشارکت با افراد واز اشخاص نامناسب وغیر متعهد این اختلافات نشأت گرفته باشد

عدم شناخت کافی اعم از شخصیت ، اخلاقیات ، تمکن مالی ، دانش وتجربه ، میزان پایبندی به تعهدات و… از شریک سازنده می تواند ریشه بسیاری از این اختلافات باشد .

اخیراً پرونده ای داشتیم که در زمینه قراردادمشارکت در ساخت مالکین با شریک سازنده پس از  4 سال از انعقاد قراردادمشارکت مشکل پیدا کرده اند وقتی قرارداد را مطالعه کردم متوجه شدم رفتارهای دوستانه آمیخته به نا آگاهی ومقداری طماع کار دست مالکین داده است .

با گذشت 4 سال از انعقاد قرارداد شریک سازنده تنها کاری که کرده پروانه ساختمان را به اقساط از شهرداری دریافت کرده و سه طبقه سقف زیر زمین را اجراء کرده ولی حدود 1000متر مربع را از همان هم پیش فروش کرده وهم بخشی را با سایر املاک معاوضه کرده است!

پس از بروز اختلاف بین مالکین وشریک سازنده متوجه شدیم پروژه مشارکتی در حد قد وقواره شریک نیست وی نه از نمونه کار قابل قبولی برخوردار است ونه حتی تجربه اتمام یک پروژه متوسط به بالا را دارد ونه از تمکن کافی برخوردار است و از همه مهمتر از هوش خود جهت مدیریت پؤوژه جهت تأمین سرمایه استفاده نکرده است . در متن قرارداد به اجازه تهاتر با مصالح ، اجازه پیش فروش و…داده شده است .به نظر شما سرانجام چنین قراردای غیر از این باید باشد  ؟

چهارم : از اعتماد کردن های بی مورد  ضمن انجام معامله ومشارکت ریشه دوانده باشد .

از مشکلات مبتلابه قراردادهای مشارکت اعتماد به مالک یا شریک می باشد .بجای اینکه از هم شناخت لازم کسب نمایند وحداقل یکی دو مورد از سازه های شریک را بازدید نمایند ویا شریک سازنده راجع به شخصیت وخلق وخوی مالک تحقیق واطلاعات لازم را کسب نماید ویا در خصوص شأن وجایگاه اجتماعی و اقتصادی ویا بیزنسی وی تحقیق نماید صرف مالک بودن مالک ویا برخورداری از سود چشمگیر مبادرت به انجام معامله می نماید .

گاها دیده شده پس از دو بار نشست ومذاکره بدلیل هم زبانی ، بچه محل بودن ، هم کارو هم صنف بودن ویا هم دانشکده ای بودن ویا علاقمند شدن به یکدیگر و باز مخلوطی از طمع مبادرت به مشارکت کرده اند ودراین امر تا جایی پیش رفته اند که بصرف وکالت کاری دادن به شریک ، او اقدام به انجام هزینه اخذ پروانه ساختمان ، تهیه ملک جهت جابجایی مالک یا مالکین وپرداخت بلاعوض و حتی هزینه سنگین تغییرکاربری را متقبل ومتحمل شده ودر کوران کار به دلایلی به مشکل برخورده اند وشریک سازنده نگون بخت از حقوق پیمان کار هم برخوردار نیست .

توصیه میکنم قبل از انعقاد هر عقدی وقراردادی درخصوص شهرت ، خلق وخوی ، شغل ، میزان پایبندی به تعهدات واخلاقیات ، تمکن مالی ، طبقه اجتماعی ، نوع سازه ، کیفیت وکمیت اتمام پروژه ها و … تحقیق نمایید.

درواقع تحقیقی مثل خواستگار انجام شود .فراموش نکنید حداقل یک سال ودر پاره ای موارد سال ها روح و روان ، آرامش و سرمایه شما دست شخصی ناشناس بنام مالک ویا شریک سازنده خواهد بود .پس بجای طمع به میزان ودرصد سود وقدرالسهم درست بیاندیشید ، درست وکامل تحقیق نمایید تا شریکی درخور ولایق خود وملک تان بیابید .

پنجم : از ناآگاهی حقوقی طرفین یا یکی از طرف های قرارداد ؟

یکی از مشکلات اساسی کشور ما قراردادهای تیپ است که توسط اتحادیه های صنف مشاورین املاک در سطح کشور با محتوا های متفاوت توزیع شده و فعالان این صنف وحتی مالک وشریک سازنده ای که مستقیما با عم معامله یا شراکت می کنند هم استفاده می شود که پراز ایراد است .

بر اساس تجربیات بنده که حداقل شاهد و ناظر بیش از 3000 جلسه مذاکره ومعامله بوده ام امروز باور متقن وکامل دارم که قراردادهای تیپ غیر از دردسر هیچ بهمراه ندارد و در واقع باید اعتراف نمایم.

اگر جمعیت کره زمین را مثلا هشت میلیارد نفر تخمین بزنیم حدود چهارمیلیارد تیج و فرم قرارداد می تواند وجود داشته باشد چرا که  شخصیت انسان ها ، باورها ، شرایط ، توقعات ، توافقات ، شروط ، منافع و … هر دو نفر با دیگری بسیار متفاوت است .

امروز هم شاهدیم از صدقه سر همین قراردادهای تیپ هم چون کارخانه با ظرفیت کامل و نه چهارشیفته بلکه شش شیفته مشغول تولید پرونده در سطح کشور است . همین چندماه پیش بود رئیس قوه قضائیه در پاسخ به انتقادات وارده به این قوه اعلام داشتند که در کشور سالانه000/000/15 میلیون پرونده تشکیل می شود والبته برای 5/18 میلیون خانوار .ما در این بخش شما را به بررسی وریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت راهنمایی میکنیم.

ششم : معمولا از قراردادهای رایج وتیپیک وعدم تنظیم درست  آن اختلاف ریشه می گیرد!

مشکل اساسی در قراردادهای مشارکت خلط انواع عقود در قالب یک قرارداد تحت عنوان قرارداد مشارکت می باشد . اخیرا قرارداد به دستم رسید که بسیار جالب توجه بود .تیتر قرارداد این بود مبایعه نامه قراردادمشارکت درساخت !

اگر از منظر حقوقی به این عبارت بنگریم متوجه می شویم چه راحت با عبارات و واژگان حقوقی بازی می شود . عقد بیع عقدی لازم است وغیرقابل فسخ مگر به موجب خیارالت قانونی اما قراردادمشارکت در قالب تعهد تنظیم می شود که عموما یا براساس ماده قانون مدنی است ویا براساس قراردادفروش یا تعهد به بیع می باشد .نکته دیگر اینکه در دل این قراردادعقد معاوضه ، پیش فروش وبعضا مدیریت پیمان هم ملاحظه می شود .

خلط چندین عقد در قالب یک قرارداد تنها در صورت بروز اختلاف است که می توانیم آسیب ها و خطرات آنرا با پوست وگوشت و روح وروان خود حس نماییم . اخیراً به بهانه ساماندهی به معاملات املاک قراردادهای پرینتی هم متداول شده ومفاد آن بعضا با مفاد قراردادهای مشارکتی سنتی ودستی متفاوت است ودر پاره ای موارد متضاد هم هست .این امر خود معضلی دیگر در هنگام بروز اختلاف بین مالک وشریک سازنده هست .ما در این بخش شما را به شش بررسی وریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت راهنمایی نمودیم.

هفتم : از زمان نامناسب معامله   ؟

اخیرا یکی از سرمایه گذاران تعریف می کرد که برای تنظیم یک قرارداد مشارکت ساعت 6عصر به آژانس مسکن دعوت شد و نهایتاً قرارداد درساعت 5 صبح فردا انعقاد وامضاء شد .

سپس ادامه دادکه یکی از مالکین که استاد دانشگاه بود کتابش را آورده بود وعلاوه بر حضور در جلسه محتویات درس فردا را مطالعه وآماده می کرد ویکی از مالکین خانم که دوتا بچه اش را تنها درخانه رها کرده بود گله می کرد و از بیماری وناخوشی یکی دیگر از مالکین می گفت واز خستگی مفرط خود و برادرش سخن می گفت واز هزار لطایف حیلی که آژانس برای انعقاد قراردادبکار می برد می گفت و از تغییر شرایط که مدام صورت می گرفت سخن گفت ودر پایایان گفت که حدودای ساعت 6 صبح کلافه خسته وبی رمق با یک قرارداد به دست راهی خانه شدیم و پس از یک روز اسنراحت کامل ،وقتی فرصتی را برای مطالعه وبازبینی مفاد قرارداد اختصاص دادم متوجه موضوعاتی شدم که هم خشمگین هم مغبون وحس خیلی بدی داشتم .

درضمن معامله مشارکتی بجای مشارکت کامل مجبور شد یک واحد را با قیمت بالا بخرم . علاوه بر تعهد پرداخت 700میلیون بلاعوض به سه مالکین دیگر یکصدوبیست میلیون هم قرض الحسنه بدهم و آژانس املاک از من یکصدوهشتادمیلیون تومان کمیسیون گرفت ، یکی از مالکین بعنوان معتمد و وکیل سایر همسایه ها یکصدمیلیون جداگانه بدون اطلاع از سایر همسایه بابت عاملیت قرارداد ازمن چک گرفت وبابت مازاد مساحتی که در آپارتمان های سایر مالکین از سهمش وجود داشت حسب توافق شفاهی متری هفت میلیون تومان بخرند وقتی مساحت پیش فروش شده به مالکین را با مبلغ توافقی حساب کردم عملا زیر شش میلیون تومان بود!

دستاورد این نوع معامله انجام تدلیس وتبانی توسط یکی از مالکین (بدلیل اخذ یکصدوهشتاد میلیون تومان از شریک سازنده دور از چشم وتوافق سایر مالکین ، عدم امضای  قرارداد توسط یکی از شرکای سازنده  در حالیکه اسم دو نفر در متن قرارداد درج شده بود ، اخذ امضای قرارداد ساعت 5 صبح هنگام خستگی وخواب آلودگی مفرط وناخوش احوالی یکی از مالکین !

هشتم : از بی توجهی طرفین به اصول وقواعد معاملات ملکی ؛

متأسفانه هنوز بسیاری از متعاقدین ، متعاملین و متعهدین از الفبای قرارداد ، مسایل حقوقی ، ثبتی و قوانین مترتب بر آن آگاه نیستند و هم چون سایر اعمال روزنه براحتی وارد.

هرنوع معامله ، با هر شخصی وبا هر شرایطی می شوند و در پاره ای موارد چنان تظاهر به خبرگی وبرخورداری از دانش معاملات می نمایند که وقتی ازشون می پرسم چرا از وکلا کمک نمی گیرند اولا اذعان می دارند که وکیل دارند اتفاقا وکیل شون خیلی حاذق است .

دوم اینکه خودشون صلاح ندیدند که وکیلشون همراهشون باشد چراکه موضوع مهمی نیست !

این نوع رفتار وگفتار از بی تجربگی وسهل انگاری متعاملین وسرمایه گذاران کشور ما خبر می دهد آنان گمان می کنند از وکیل ومشاورحقوقی فقط باید در محاکم قضایی کمک گرفت درست درجایی که گاهی از دست هیچکس کاری ساخته نیست !

از این ناآگاهی مردم گاهی شاهد رفتارهایی هستم که متأسفانه دریغ ودرد بهمراه دارد وبرای برخی از اصلاح رفتارهای سنتی متعاملین و… مجبورم کلی انرژی صرف کنم وگاهی هم بعنوان حقوق دان سخت گیر وبدون ملاحظه ویکدنده متحمل اتهاماتی از این دست شوم که چرا اصرار دارم که حتماً با خودکارخودشان امضاء نمایند .

چرا پافشاری میکنم که ذیل امضاء تاریخ وسمت و نام ونام خانوادگی خود را درج نمایند ، چرا اجازه نمی دم که هر سه نسخه قرارداد در دست مشاورین املاک به بهانه اخذ کد رهگیری باقی نماند ، چرا تأکید دارم علیرغم درج مشخصات چک های صادره در قرارداد حتما کپی گرفته شود وزیر کپی امضای تحویل اخذ شود ، چرا قرارداد را مشروط ومنوسط به انجام تحقیقات لازم وضروری میکنم و دهها چرای دیگر!!ما در این بخش شما را به هشت بررسی وریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت راهنمایی نمودیم.

نهم : از کم کاری وکاهلی طرفین ویا یکی از طرفین ؟

پاره ای موارد درجلسات مذاکره ومعامله دیده شده بدلیل اعتماد بیش از حد ویا بی توجهی به عواقب مندرجات ومفاد قرارداد ،، متعاملین قرارداد را درست مطالعه نمی کنند وبگذریم که اگر خیلی هم با دقت مطالعه نمایند از بسیاری از مفاد قانونی ، حقوقی واداری سر در نمی آورند.بهرحال همان حداقلی ها را مراعات نمی کنند .

مثل  رؤیت شده که بدلیل عدم حضور یکی از شرکاء در جلسه معامله ، هرسه نسخه قرارداد دست یکی از مالکین داده شده تا امضای طرف غایب را اخذ وسپس هرسه نسخه را به آژانس تحویل نماید که بعدا کشف شده بجای شریک ومالک غایب کس دیگری قرارداد را امضاء کرده است و یا مفاد اسناد با دقت واز سر حوصله مطالعه نمی شود ویا از ابهاماتی هم چون دلایل صدور سند جدید برای یک ملک قدیمی ، دلایل انجام معامله با وکالت گلی و قدیمی مثلا دهسال پیش چیست؟

یا بی توجهی نسبت به اظهارات مالک که مساحت مندرج در سند نسبت به میزان تصرف متفاوت است مثلاً 50 متر مربع بیشتر از مساحت سند مالکین است؟ویا عدم دقت در مفاد وکالت نامه که قراربوده وکالت کاری تنظیم شود اما وکالت کامل وجامع وبلاعزل نظیم شده است !

دهم : بدلیل وجود تعارض وتزاحم درملک یا سند ملک که عموماً پنهان نگهداشته می شود؟

قبل از پرداختن به این مبحث ، نخست باید معنای ثبتی دو واژه تَعارُض وتَزاحُم را بشکافم . نخست اینکه هدف نگارنده از واژه تزاحم ، تزاحم در تصرف است . بدین معنی که  هرگاه دومالک، به استناد مدرک یا سندی ،خود را مالک ملکی بدانند که به هنگام تطبیق محدوده دو مِلک بر خارج ، درتمام ویا قسمتی از دو ملک تداخل داشته باشد ، به این اتفاق مطابق  قانون ثبت تزاحُم گفته می شود ومنظور از تعارض هم، تعارض در تصرف می باشد بدین گونه که دو مالک ، ملک معینی را متعلق خود ودرتصرف خود پندارند  .

در این موارد توصیه اکید این است که قبل از هر اقدامی نخست مشکلات قانونی وثبتی دو ملک برطرف وسپس مبادرت به انجام مشارکت ویا سایر معاملات شود .

متأسفانه در پاره ای موارد مشاهده شده که با وجود سند دوقلو ویا پدیده تزاحم و یا تعارض در اسناد ، حقوق واماتک سرمایه گذاران اقدام به معامله یا مشارکت می نمایند که در فرآیند امور ساخت وساز یا اخذ عدم خلاف ویا پایانکار این دسته مشکلات حادث می شود تبعات آن هم عدم رضایت ، اختلاف ، طرح شکایت ویا درگیری مختلف می شود .

ما در این بخش شما را به ده بررسی وریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت راهنمایی کردیم.

یازدهم : از اختلافات ریشه دار بین شرکا و یا وراث ؟

بزرگترین اشتباه در فرآیند مشارکت این است که با اشراف به وجود اختلافات قدیمی و ریشه دار بین وراث ویا شرکای قدیمی طمع کنیم وسهم یکی را باقیمت پایین بخریم وسپس به امید تحت فشار قراردادن طرف دیگرکه سهمش را به ثمن بخس بخریم ویا از ملک فراریش دهیم . ضمن اینکه چنین عملی نکوهیده هست درصورت آگاهی طرف مغبون وبا کمک وکلا و مشاوران حقوقی حاذق چنین معاملاتی براحتی قابلیت ابطال یا فسخ را دارد .

توصیه می شود قبل از انجام هر نوع اقدام حقوقی ویا قانونی با تمامی وراث وشرکای درگیر مذاکره شود نخست یا اختلاف بین خود را حل وفصل نموده وسپس اقدام به تنظیم قرارداد وانجام معامله نمایند والا بدون حضور همه مالکین ، وراث و شرکاء هیچ قراردادی تنظیم نشود وتبعاً وجهی هم نباید پرداخت شود .

دوازدهم : ازاسناد مخدوش ومجعول ملک ؟

استفاده از اسناد مخدوش مثل قراردادهای مخدوش ، با امضای ناقض ، جملات و شروط مبهم ، قلم خوردگی زیاد و… عوامل مؤثر در ایجاد اختلاف در امر معاملات و قراردادها می باشد .

بارها قراردادهای مشارکت درساخت را دیده ومطالعه کرده ام وقتی از معنا ومفهوم برخی از عبارات را از طرفین می پرسم اطلاع ندارند ولی بر سرماندن وحفظ آن عبارات بسیار تأکید دارند .

استفاده از وکالت های ناقض هم یکی دیگر از مشکلات معاملاتی می باشد .گاهی مفاد وکالت راجع به هرچیزی تعیین تکلیف کرده الا هدف ومقصود اصلی طرفین .

مثلا در وکالتی که مالک در جلسه مشارکت ارایه می داد که از جانب همسرش گرفته بود به هیچ وجه راجع به حق اسقاط خیارات توسط وکیل اشاره نشده بود ودرحالی که یکی از شروط بسیار متداول در امر تنظیم قراردادها علی الخصوص قراردادمشارکت درساخت اسقاط کافه (کلیه) خیارات(اختیارات فسخ)  علی الخصوص خیارغبن(پشیمانی)  می باشد .

درجلسه ای وقتی از مالک که سند آپارتمانش را ارایه داده بود جهت مطالعه مفاد ، متوجه چندین اشتباه ثبتی شدم که خود مالک حتی یکبار آنرا مطالعه نکرده بود و از وی خواستم به اداره ثبت محل مراجعه کرده تا اشتباه مرقوم در سند را اصلاح و بعداً مذاکره انجام گیرد .

سیزدهم : از بازارهای پر تلاطم ویا رکود طویل المدت در بازار مسکن ؟

بازارهای پر رونق ویا بازار با رکود سنگین هم موجبات اختلاف می باشد بخصوص که طرف ذینفع حس کند از مفاد قرارداد می تواند سوء استفاده نمایدویا اگر شریک سازنده وقتی قراردادی کلی و خیلی دوستانه دستش هست براحتی ادعاهایی را مطرح می کند که می تواند منافع بیشتری عایدش شود و برخی از هزینه ها را با مالک یا مالکین تقسیم نماید .

درپاره ای موارد حتی این جمله که ” افزایش یا کاهش هزینه ها و قیمت ها ودستمزدها وغیره هیچ تأثیری بر مفاد قرارداد مشارکت ندارد وهرنوع اداعایی دراین خصوص از طرفین مسموع نیست ”  درج نمی شود ویا در تعیین نوع مصالح آنقدر بی توجهی می شود که دست یکی از طرفین برای هزینه کردن و یا بر عکس هزینه نکردن بازهست که پایان پروژه را با فاجعه بی کیفیتی ونازل سازی وسمبل کردن مواجه می سازد.ما در این بخش شما را به سیزده بررسی وریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت راهنمایی نمودیم.

چهاردهم : از انجام معاملات فضولی ؟

بسیاری از مردم از معامله فضولی اطلاعی ندارند یا چنین معاملاتی را کلاهبرداری می دانند ویا آن را نافذ ومعتبر می دانند .بطور مثال عرض می کنم که در امر مشارکت درساخت وقتی برخی از مالکین نماینده شفاهی دیگر مالکین یک مجتمع هستند و بصورت کتبی به نمایندگان منتخب اجازه انجام مذاکره و توافقات و تنظیم قرارداد با یک شریک سازنده ویا سرمایه گذار حرفه ای داده اند در برخی موارد همین مالکین ممکن است  .

چون موضوع معامله کل عرصه (زمین) هست بدلیل بروز اختلاف در منافع وسایر موارد نمایندگان منتخب را کلاهبردار قلمدادنمایند که مسلماً چنین نیست .

چنین معاملاتی را عموماً معامله فضولی می نامند که اگر شرکای مخالف اذن ندهند وتائید ننمایند این قرارداد نسبت به ملک وحقوقف آنان بلا اثر است واین امر به هیچ وجه جنبه کلاهبرداری و فروش مال غیر ندارد ؛ مگر اینکه نمایندگان منتخب سلیر مالکین مجتمع علاوه بر انجام معامله ، دخل وتصرف مالی ، پولی ،سندی ، میزان قدرالسهم و… بنمایند که دراین صورت کلا قضیه فرق داردومی توان بعنوان خیانت در امانت و تبانی وبردن مال غیر شکایت کیفری کرد و طبعا ًقرارداد و معامله هم فاقد اعتبار می باشد .

یا وقتی شوهری بدلیل و باور اینکه چون ملکش را قبلا خود خریده و بعداً سند را بنام همسرش انتقال داده و اکنون تصورش این است که حق دارد رأسا معامله نماید و یا هرنوع دخل وتصرفی درآن بنماید ( البته تا زمانی که سوء استفاده از منافع حاصله انجام ندهد و ضرری به صاحب اصلی ملک و حق نزند ) این معامله فضولی محسوب می شود و در صورت اذن ( اجازه و تائید عملی مثل امضای قرارداد یا تائید عمل شوهر به موجب قانون و یا در حضور شهود ) نافذ و معتبر خواهد بود .ما در این بخش شما را به بررسی وریشه یابی زمینه های بروز اختلاف در قراردادهای مشارکت در ساخت راهنمایی کردیم.

بقیه مطلب را در بخش دوم مطالعه بفرمایید

 

شاد وتندرست باشید

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *