پس ازطی دوره رکودی عمیق و کسل کننده از اواخرسال 1392 وپس از یک جهش قیمتی ، ناگهان در بهمن 1396 زمزمه رونق املاک به گوش رسید .
در واقع از این رونق خیلی متعجب بودم و هر چه به عوامل و نشانه های این رونق جستجو کردم چیزی نیافتم . چرا که هر رونق و رکودی دلایلی ، پس زمینه ای و از متغیر هایی تبعیت می کند که البته جای همه این متغیرها ، نشانه ها و عوامل در تحرک بازار مسکن بهمن 1396 خالی بود !.
چرا که در دوره ریاست جمهوری دوره یازدهم و دوازدهم در برنامه های اقتصادی دولت از جمله مؤلفه ای که برنامه ای مشخص و مدون در آن به چشم نمی خورد ، ایجاد رونق و به ویژه رونق بازار مسکن بود ! .
برای اینکه دولت در تمامی برنامه هایش دنبال مهار تورم بود و به قولی اعتقاد داشت اگر تورم مهار شود ، زمینه های رکود هم بر چیده خواهد شد و به جای تورم ، رونقی با شیب ملایم جایگزین آن خواهد شد ! .
آشنایی با بازی دولت ها با اهرم های موجود:
- یکی از ابزارها و اهرم های کنترل دولت بر قیمت مسکن ، بازی با نرخ سود بانکی است . در صورتی که قیمت مسکن ، رشد بسیار بالایی داشته باشد ،دولت با بالا بردن نرخ سود بانکی ، سرمایه ها را از بازار مسکن بیرون کرده و تقاضا را کاهش می دهد . با این روش دولت احتمال کاهشی شدن قیمت و ایجاد دوره رکود مسکن افزایش می یابد .
- تلاش برای کاهش قدرت افزایش قیمت مسکن در دوره های متوالی رونق و رکود ، همواره مقدار مطلق افزایش قیمت مسکن در هر دوره نسبت به دوره قبل کاهش یافته است . از این رو هر چه به سمت اینده می رویم ، پیش بینی می شود ، زمان دوران رونق کوتاه تر شده و بر مدت زمان رکود می افزاید . این امر با کاهش قدرت خرید عموم مردم و کاهش نیاز به مسکن در شهر تهران در یک راستا است . در این حالت سونامی قیمت مسکن و یا افت مجدد قیمت مسکن با شدت کمتری رخ می دهد
- تلاش دولت برای ترسیم و تصویراوضاع اقتصادی بصورت عادی ومعمول ؛ البته این تلاش برای سامان دهی اوضاع پریشان و محتضرگونه
- بازی دولت با ارز و بورس با دو شیوه متفاوت ؛ با توجه به مؤلف کسر بودجه و تشدید این امر در نیمه دوم سال و فشار مضاعف تحریم ها دولت را بر آن داشته با به جذب نقدینگی و منابع از داخل بپردازد .بدین صورت که با فشار به کاهش قیمت ارز برای جذب و خرید ارز داخلی و از دیگر سو با افزایش قیمت بورس و سهام ، ولو بصورت تصنعی برای جذب پول بیشتر جهت گذاران امور دولت ، چاره ای غیر از بازی دو گانه و متفاوت در سطح اقتصاد ندارد . پر واضح است که حال روز اقتصاد کشوربه هیچ وجه مساعد نیست .
- تلاش دولت بیشتر معطوفِ راست و ریز کردن مشکلات خارجی هست تا سروسامان دهی به وضعیت داخلی هست . در سال رونق تولید ، کاملا نسبت به مؤلفه های تولید بی تفاوت مانده است . از بی توچهی به اعتراضات کارگری گرفته تا بی توجهی به وضع قوانین مؤثر بر تولید و ایجاد ارزش افزوده و ارتقای بهره وری در سطح کلان اقتصاد و …
عوامل ومتغیرهای رونق بازار مسکن
زمینه ها و متغییر های رونق بازار عبارت است از :
یک : افزایش حجم و تعداد معاملات املاک در سال گذشته و یا نیمه اول سال جاری که از آن خبری نبود
دو : بودجه انبساطی که معمولاً در کشور ما بعنوان یکی از مؤلفه های بروز رونق می باشد ؛ که در سال جاری ما با بودجه انقباضی روبرو هستیم
سه : افزایش قیمت اجاره بهاء ؛ بعنوان یکی از متغیرهای پیش درآمد رونق محسوب می شود در سال جاری با نوعی گره مواجهه شده است
چهار : افزایش میزان وام دهی بانک به خریداران و سپرده گذاران متقاضی وام مسکن ؛ که امسال فرجی در این باب انجام نگرفت
پنج : افزایش میزان صادرات ؛ به دلیل افزایش تولید سرانه و افزایش درآمد ناخالص ملی ؛ در هر دو مورد به مشکلاتی هم چون تحریم و افت تولید مواجهه بده ایم و هستیم
شش : افزایش صدور پروانه ساختمان توسط شهرداری ها
هفت : افزایش تورم و انتظار تورمی بالا ( به عبارتی هرچه نرخ تورم عمومی ، بیشتر باشد ، طول دوره رونق از رکود هم بیشتر است )
هشت : افزایش نرخ ارز، این متغیر باعث تسریع در شکل گیری دوره رونق می باشد . البته در زمانی که اقتصاد حرکت و روال طبیعی خود را طی می کند
نه : افزایش قیمت حامل های انرژی ؛ اگر چه چند سالی هست که دولت با پدیده افزایش قیمت حامل های انرژی به ویژه بنزین مبارزه می کند ، ولی درصورت افزایش قیمت آن ، هم بار تورمی دارد و هم تورم واقعی را به همراه خواهد داشت
ده : نرخ سود بانگی ؛ هر چه نرخ سود بانکی بالاتر باشد ، طول دوران رکود بیشتر خواهد شد . یکی از ابزارها واهرم های کنترل دولت بر قیمت مسکن ، نرخ سود بانکی است . در صورتی که قیمت مسکن رشد بسیار بالایی داشته باشد ، با بالا بردن نرخ سود بانکی ، سرمایه ها را از بازار مسکن جمع کرده و تقاضا را کاهش می دهد . بدین وسیله احتمال کاهشی شدن قیمت و ایجاد دوره رکود مسکن افزایش می یابد .
بررسی رونق و رکود بازار املاک در نیمه دوم سال 1398
اولین نشانه‌های گیجی رکود گونه بازار مسکن در خردادماه امسال مشاهده شد و در تابستان امسال شاهد یک روند استثنایی در جهت کاهش حجم معاملات مسکن در بازار مسکن شدیم .
بنا بر باور عده ای از کارشناسان بازار مسکن ، هرچند بازار مسکن عموماً در تابستان رونق می‌گیرد، اما امسال قضیه به کلی متفاوت بود و بازار کشش افزایش قیمت بیشتری را در بازار مسکن را نداشت .
کما اینکه خرداد امسال شاهد افت عجیب تعداد معاملات در بازار مسکن هم بوده ایم .
گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن خردادماه سال نود و هشت چنین نشان می‌داد که تعداد مبایعه نامه های امضا شده در خرداد نسبت به ماه قبل ، ۵۰ درصد کاهش پیدا کرده است.
درحالی که عموماً خرداد ماه با نزدیک شدن به فصل تابستان ، باید شاهد رشد تعداد معاملات مسکن باشیم .
این موضوع می‌تواند نشانه ای ازعمیق‌تر شدن گیجی بازار مسکن و به عبارتی رکود تورمی باشد و عاملی شد که تابستان امسال تقاضا برای خرید مسکن با توجه به افزایش قیمت‌ها به شدت پایین بیاید و روند چند ماهه افزایش قیمت‌ها ، ناگهان بر اساس سیاست های دولت ، رسانه های عمومی و … متوقف شد تا وضقیت قیمت مسکن در نیمه اول سال ۹۸، بنا بر نیاز سیاست های دولت سر و سامان بگیرد .
با توجه به مباحث مطرح شده ، وضعیت بازار مسکن در ماه های آینده ( نیمه دوم سال ) برای شروع رونق تورمی و یا تداوم رکود تورمی ارتباط مستقیم دارد :
در صورتی که حجم معاملات افت کرده و قیمت نسبت به اوج ، کاهش یابد ، وارد دوره رکود تورمی عمیق تری خواهیم شد و درصورتی که اوج قیمت دوره قبلی با حجم بالا شکسته شود ، وارد دوران تورم لجام گسیخته جدید ( ابر تورم ) خواهیم شد .
در بررسی و تحلیل هشت دوره رونق و رکود بازار مسکن از بدو انقلاب تاکنون – البته دو دوره آن کلاً تورم لجام گسیخته ( تورم بهمن 1396 و رکود تورمی نیمه دوم سال 1397 ) – بوده است . چنین پدیده ای که همه بازارهای سرمایه ایران با هم اوج بگیرد وپس از مدت کوتاهی همه بازارها دفعتاً روند رکودی داشته باشد ، کمیاب بوده است که بسیاری از اندیشمندان و تحلیلگران بازار مسکن از آن بعنوان تکنیگی اقتصادی نام می برند .
روحت شاد دکتر عزیز
هر روزی که میگذره بیشتر خلاء نبود دکتر احساس میشه !!
🖤🖤🖤🖤🖤